企业要做的是不断修炼内功，努力做到最好，才能在风起之时，逆风飞翔。 

 

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。 

 

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。 

 

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。 

 

观点地产网 上一次与何剑波面对面交谈是三个月前，那时，我们相约在香港尖沙咀五矿大厦18层的办公室，畅谈五矿地产过往一年的表现。

 

这一次在北京，见面地点不在正式的办公楼，而是在位于北京西郊的一所校园内，何剑波以“学生”身份邀请我们前往。

 

“我先带你们逛逛吧。”一行人沿着石板小道往前走，阳光穿过两旁的树木，在脚下洒下斑驳的光影，众人驻足在校园湖畔的一座凉亭内。

 

和三个月前相比，何剑波显得更加精神饱满了。

 

“我每天早上都会跑几圈，一圈大约两千五百米。”何剑波告诉我们，最近一段时间，他都有跑步的习惯，体能提升了不少。

 

慢跑、骑行、登山......何剑波是十分注重体育锻炼的人，因为只有通过长时间的储蓄与自我的修炼，才能在机会来临之时紧紧握住，厚积薄发。

 

人是这样，企业更是如此。在何剑波看来，每个企业都有自己的基因，就像一棵树，下面是什么土，周边是什么环境、什么气候，都不以个人意志为转移。

 

因此，企业要做的是不断修炼内功，努力做到最好，才能在风起之时，逆风飞翔。

 

 

 

“蓄势扬帆” 

 

2018年年末，五矿地产分别以10.9亿元、22.47亿元拿下广州黄埔区两宗地块，均为底价成交。

 

今年三月，随着粤港澳大湾区政策正式落地，广州等城市再度成为房企抢滩的热点，而五矿地产的一连串拿地动作也被业内称为高明之极。

 

“我们去年一直在跟踪，上半年土地市场延续了2017年的热度，当时我们觉得账确实算不过来，所以拿地比较少。”何剑波解释称，拿下广州黄埔地块不乏运气成分，但更多的是五矿地产对土地市场节奏的准确把握。

 

他提及，去年年末，因房地产调控趋严与年底企业资金收紧，全国土地市场转冷，“那个时候我们就出手了”。

 

纳储方面，五矿一直在寻找最佳时机，但从更大的层面看，这家央企何尝不是砥砺奋进，十年如一日深耕地产，希望在时机来临时，发展得更快一些。

 

近两年，中国宏观经济形势复杂多变，一方面，中美贸易摩擦持续升级，世界经济变局也带来了诸多不确定性；另一方面，我国目前正处在结构调整与转型升级的关键时期，经济增长压力较大，而房地产作为经济的最大驱动力，正随着调控的深入进入了新的阶段。

 

2018年，“房住不炒”政策持续深化，表现在外的是土地流拍、降价出售、活下去等，似乎这些都成为了去年下半年房地产市场常见的记忆。

 

今年上半年，因城施策、一城一策的政策出台，信贷层面有所放松，户籍制度改革推动城市降低落户门槛，房地产市场显现温和回归的趋势。

 

“今年上半年的市场算是比较好、比较健康的，这跟政策的调整有很大关系。”何剑波表示，中央预判了中美贸易摩擦会对实体经济造成一些影响，因此提前在房地产方面做一些放松，从而起到对冲的作用。

 

何剑波的语速不算快，说话间，视线落在了凉亭外的湖面，我们也顺着他的目光看去——静谧的午后，风轻轻吹过湖面，泛起浅浅的涟漪，落单的水鸟独自向对岸游去，身后留下一道人字形的波纹。

 

在北京这座繁忙的城市中，我们有幸看到这样一幕安逸、悠闲的画面。等到回过神来，何剑波才继续向我们说起：“房地产市场在上半年更加强调了因城施策，总体是为了保持稳地价、稳房价、稳预期的目标。”

 

但他也提及，每个城市的政策不一样，松动尺度也非常小，这是为了“避免一放就乱，一放就涨，一乱就收的恶性循环，中国房地产行业也经不起再来一次大起大落的大循环。”

 

“至于下半年，最大的外生变量就是中美的经贸关系。”何剑波认为，下半年如果中美贸易关系保持稳定，房地产应该还是保持目前的政策，不会出现过紧或者过松的调整；如果趋向紧张，可能政策会放松。

 

正是在这样的经济形势下，中国房地产行业两极分化的趋势更为显著，甚至不少企业开始寻求转型发展的路径。

 

“我们首先要立足于做一个专业化的公司。”

 

在国内外经济形势复杂、转型和分化持续的当下，五矿地产选择不去随波逐流，不去盲目多元化，一直坚守本心，苦炼内功，只为跨越周期，实现更长远的目标。

 

“专注地产” 

 

七月的北京，气温突破30度的大关，午后阳光更是炽烈，但偶尔有风，身处户外的我们并不感到闷热。

 

顺着何剑波的逻辑，我们谈到了房企多元化发展与收敛聚焦的话题。

 

早在数年前，不少房企就开启了多元化的发展格局。时至今日，很多房企在多元化的道路上越走越远，涉及业务包括长租公寓、共享办公、养老地产、文体旅游、教育产业等等。

 

在人民群众不断呈现出多元需求与地产开发日渐触及天花板的情况下，房地产企业纷纷开辟新的赛道，何剑波也承认：“大型企业的转型是必然的。”

 

因为企业发展到一定阶段后，增长空间就变得十分有限，“这种情况下，大企业只能分多一点蛋糕，但这个蛋糕并不能做大了”，因此，他们不得不寻求新的增长点。

 

至于中小企业，何剑波认为，这类企业的发展瓶颈还没有到，还有很多发展空间，完全可以在这个行业当中把自己做得更好。

 

尽管转型是必然，但他也强调，转型不能够四面出击，要根据自身的特点进行创新和尝试。

 

至于五矿地产，何剑波的态度也一样，他强调五矿要专注于地产与开发，同时做一些与地产业务相结合的特色业务，即上下游连接起来的业务。

 

“五矿集团可以多元，我们必须得专业。”何剑波的语气很坚定，在他眼中，五矿集团是多元化的，但五矿集团内部每个板块都是专业的，作为集团旗下唯一的地产平台，五矿地产毫无疑问要专注于地产开发。

 

2017年12月12日，五矿地产首次发布了“一核两翼三支撑”的战略布局，即以房地产开发为核心，产业地产综合运营、多领域建筑安装为两翼，资产管理、地产服务和地产金融业务为支撑。

 

其中，产城业务通过和地方政府的深度合作，从而进行整体区域开发；建安业务同样是与地方政府进行灵活合作，“所以这三块是能够融合、互相支撑、互相借力的”。

 

与此同时，五矿地产也在不断孕育一些新业务的种子，包括资产管理、地产服务和地产金融业务。

 

虽然五矿地产早前就发布了“一核两翼三支撑”的战略，但从五矿地产财报可以看到，房地产开发业务仍然是重要板块。采访过程中，何剑波亦多次强调：“我们不能够平均用力，要避免四面出击，一定要抓重点，重点就是做这个核心业务。”

 

两个多小时的采访，“专业化公司”、“做好房地产开发”成为何剑波经常提及的字眼。因为在他看来，这个行业还是相当有发展前景和潜力的。

 

因此，对五矿地产而言，立足于自身的独特性质，做好房地产开发的核心业务，以工匠精神去打磨产品，才能助力其更好更快的发展。

 

“总体而言，我们希望实现公司的高质量增长，第一是要有比较快的增长，第二是要提高增长的质量，质量主要是净利润率提升，资本收益率提升。”何剑波向我们透露了五矿地产接下来的小目标。

 

但在他眼中，要实现高质量增长的小目标，五矿地产还需不断修炼内功。

 

“从现在的规模来看，做一个专业化地产公司还有很长的路要走，努力的空间还很多，要不断提升、不断积累。”

 

五矿地产“80班” 

 

“我们一直在努力，对公司的发展也很有信心，特别是这些年团队成长得很快。”对何剑波来说，五矿地产的团队建设是为长远发展所做的重要准备。

 

2016年3月，五矿集团启动“2025青年行业领军人才计划”即“雄鹰计划”，同年6月，五矿地产在此基础上开设了“80班”，以培养地产精英团队和行业领军人才。

 

“我们已经做了三年了，从2016年开始的。”何剑波告诉我们，“80班”的成员基本上是公司各个岗位的核心骨干，年龄段主要集中在80后，这也是“80班”名字的由来，目前已经开展到第二期了。

 

就在一个多月以前，何剑波与80班的学员在泰安举行了五矿地产二期“80班”第三次研习营，请来重量级导师授课，到莱芜战役纪念馆重温了革命先烈浴血奋战和艰苦奋斗的革命历程，到泰安·万境水岸项目进行实地考察学习，并与中国五矿所属其他兄弟单位互动。

 

优秀人才队伍是一个企业发展的底蕴，也是五矿地产增强企业竞争力与发展潜力的重要一环。何剑波认为，通过80班的培训，一方面能够提高学员们的业务水平，另一方面能够提高团队的综合素质，增强凝聚力，打造好的企业文化。

 

提及五矿地产的团队，何剑波颇为自豪，频频向我们夸奖道：“这个团队非常好”。

 

采访当天，与何剑波同行的，恰巧是“80班”的两位学员，其中一位正是五矿地产营销管理部总经理王新芳。

 

于是，我们问道：“王总在五矿地产工作有十年了吗？”

 

何剑波对自己的同事非常了解，抢先回答道：“有，都是一点点成长起来的，他从南京第一个项目就开始干了，一直到现在。”

 

王新芳也补充道：“别人都挖不动。”

 

“钉子钉在这儿了，别人拔都拔不走。”何剑波打趣道。

 

现场气氛更加活跃起来，在场众人纷纷笑了起来，欢乐的笑声似乎惊扰了在凉亭围栏边歇息的三两只鸟儿，一时间齐齐飞起，落到不远处的树上。

 

何剑波告诉我们，他在80班当中充当班主任的角色，但从他与学员们的沟通氛围来看，其中的关系亦师亦友。

 

不知不觉时间走到了下午四点，太阳开始慢慢向西边挪动，这片凉亭似乎成为了阳光的宠儿，渐渐笼罩在光与热之中。

 

于是，一行人收拾好行囊，沿着湖边的蜿蜒小道继续往下走。

 

以下为观点地产新媒体对五矿地产有限公司董事会主席何剑波先生的专访实录： 

 

观点地产新媒体：您怎么看待中美贸易关系对房地产市场的影响？ 

 

何剑波：整体来讲，今年形势特别复杂，包括国际形势、经济形势、中美贸易形势，归根结底，原因就是中国的高速发展。

 

一是中美差距缩小，二是中国走了一条不同的路，这是很有竞争力的一条路。

 

我们国家一方面利用市场经济配置资源，对外开放获得了很大的经济发展动力和世界性的资源；另一方面，我们是中国特色的社会主义，不是传统的社会主义，是结合了我们的发展经验，特别是改革开放的经验提出的，这个体制强调政府主导，让整个社会的发展保持长期的稳定、高效，这是全世界都可以看到的。

 

从全世界来说，大家基本的看法是美国开始有下坡路的趋势，中国则保持着很稳定的发展。所以这样的情况下，再往下发展中国可能会在某些方面实现对美国的赶超，特别是人工智能、5G等技术，中国的优势很明显。

 

观点地产新媒体：回不到过去了？

 

何剑波：中国应对贸易摩擦做好各种准备，从2018年初到现在已经差不多一年半时间了，这中间也是起起落落、峰回路转，有的时候有一点缓和，有的时候又突然加码。

 

对于中国来说，我觉得现在的应对策略还是比较好的，就是坚持走改革开放的道路。

 

观点地产新媒体：每一年行业形势都有所不同，您所理解的“因城施策”是什么？ 

 

何剑波：去年八月，刚刚开完政治局会议，当时就说要遏制房价上涨。

 

过去是遏制房价“过快上涨”，而那次说到要“遏制房价上涨”，我在2018博鳌房地产论坛上就说，我们即将面对的不仅是房价遏制问题，更有可能面临房价下行。果然，到了年底房价就不行了。今年一月份的时候，政策又调整了。

 

今年上半年的市场还算是比较好、比较健康的，这跟政策的调整有很大关系。我觉得中央预判了中美贸易摩擦会对实体经济造成一些影响，所以提前在房地产方面做一些放松，保持投资的增长，然后能够有一个对冲，实际上是预防性的政策。

 

我觉得这个政策也是很好的，上半年更加强调了因城施策，总体保持稳地价、稳房价、稳预期，“三稳”的基础下又强调因城施策，所以各个地方政府逐渐的放宽了政策。

 

但是我们也看到，第一，因城施策使得每个城市政策都不一样，二是尺度非常小，避免一放就乱，一放就涨，一乱就收的恶性循环，中国的地产行业也经不起再来一次大起大落的大循环。

 

至于下半年，最大的外生变量就是中美的经贸关系，如果这个关系比较稳定的话，我觉得整体来说房地产应该还是保持目前的政策，不会有过紧或者过松的调整。

 

如果经贸环境不好的话，很可能首先要放水，可能会刺激房地产的上涨。

另外一个角度来看，为了保持房价的稳定，有可能出台更多行政措施，限价、限制资金流向，所以现在是错综复杂的形势，内部的、外部的因素都要考量。

 

观点地产新媒体：中小房企还有加速规模化扩张，发展成为TOP100甚至领先企业的机会吗？五矿地产作为上市公司，会不会担心走得慢了？ 

 

何剑波：分化趋势还是会持续的，但是也不可能说中小企业就完全退出。

 

规模方面，确实我们现在发展速度是比较平稳，没有出现爆发式的增长，这一点来说，我们也希望能够发展得更快一些。

 

我们有自己的目标，总体而言，希望实现公司的高质量增长，第一是要有比较快的增长，第二是要提高增长的质量，质量主要是净利润率提升、资本收益率提升。

 

对我们来说，希望能够在今后几年，至少三年左右能够让公司有更大的发展，包括土地储备、销售规模、盈利能力、团队建设和内部管理方方面面。最近我们也做一些系统性的设计和战略的回顾，重新完善我们的战略。

 

观点地产新媒体：五矿地产去年末在广州拿了不少地块，当时是怎么考虑的？接下来在布局方面是怎样的？ 

 

何剑波：两块地都是底价，这就是把握节奏。

 

我以前也说过，拿地主要是看能不能精准拿地，一是拿地的时机，二是土地的属性。我们去年一直在跟踪，上半年土地市场延续了2017年的热度，当时我们觉得账确实算不过来，所以拿地比较少。

 

因为我们从来不会为了拿地而去拿地，毕竟我们规模在那儿，资金是有限的，肯定是要把资金用在最有价值的地方。

 

所以我们一直在等待时机，年底的时候，因为调控过后很多企业都撑不住了，也有很多企业有财务报表方面的要求，所以都不愿意出手了，那个时候我们就出手了，拿了两块。

 

观点地产新媒体：五矿对粤港澳大湾区的布局有什么计划？ 

 

何剑波：大湾区是我们的一个关注重点，其实还有一些合作，包括跟广州市白云区的合作。

 

在大湾区内，我们布局了广州、佛山、惠州、香港四个城市，另外在深圳也有一个写字楼的项目；珠海原来做过，现在没有新的项目。

 

大湾区是9+2的城市格局，几个核心城市我们一直在做，未来还会继续加强。

 

观点地产新媒体：从去年以来，大量房企改名去掉“地产”，不再将自身限定于地产开发这个单一范畴，您如何看房企对转型和跨界的探索？ 

 

何剑波：每个企业的使命不一样，比如说非常大的一些企业，可能要考虑一些新的方向，因为企业做到一定规模后，进行转型是必然的。因为企业发展到一定阶段后，市场容量就有限了，增长的空间也比较有限。

 

现在我国房地产行业的整体规模是14万亿，已经过了快速增长的过程，再涨都非常有限。这种情况下，大企业只能分多一点蛋糕，但这个蛋糕并不能继续做大，所以大型企业面临一些压力，要寻找新的发展方向，所以转型是必然的。

 

对于中型企业、小型企业来说，瓶颈阶段还没有到，完全可以在这里面把自己做得更好，还有发展的空间。

 

另外，我觉得转型也不能四面出击，这些年房地产行业讨论的话题都不同，互联网+、养老、医疗、物业等在某一个阶段都成为热点，但是实际上，企业不能够四面出击。把主业做好是最基础的，再根据自身的特点做一些创新和尝试，这是可以的。

 

每个人做决策都要掂量这个事，做事情要经得起时间考验，不是过把瘾就走、过把瘾就死，这是不行的，要长期地去看问题。

 

对于五矿地产来说，我们首先要立足于做一个专业化的公司，因为我们五矿集团内部每个板块都是专业的，五矿集团业务可以多元化，但我们地产必须专业。

 

而且，从现在的规模来看，做一个专业化的地产公司还有很长的路要走，努力的空间还很多，要不断提升、不断积累。

 

所以，专注于做地产，专注于做开发，这是我们的一个主体。另外，跟核心开发业务相结合，跟地产业务相结合，可以做一些特色的业务，其实也是上下游连接起来的业务。

 

观点地产新媒体：五矿地产业务布局除了房地产开发，还有产业地产、建安？ 

 

何剑波：我们叫做“一核两翼三支撑”，一核就是房地产开发核心业务，两翼是产城和建安，三支撑是地产服务、资产管理、地产金融。

 

和核心业务结合在一起的，一方面是产城业务，通过和地方政府深度合作，做整体区域开发，从区域策划、规划、设计、招商、运营到开发，再到基础设施建设，作为一个整体的发展。

 

另外一块就是建安业务，现在地方政府很多基础设施建设、土地整理和区域性开发需要建安业务。建安业务跟地方政府的合作模式非常灵活，所以这一块可以很好地跟房地产开发可以结合起来，同时还可以很好地跟产城业务结合起来，这三块是能够融合的，可以互相支撑、互相借力。

 

与此同时，我们会有一部分基础性的支撑业务，比如说物业服务，我们一直把物业服务作为提供产品售后服务的增值服务，是履行社会责任的方式，也是我们打造品牌的一个手段；还有一个就是投资物业，包括开发过程中形成的一些酒店、写字楼、商业，这一块会有稳定的收益；最后就是金融。

 

但是我们不能够平均用力，要避免四面出击，一定要抓重点，重点就是一核，就是把开发这一块做好。所以我们现在提出，要提高开发效率、运营效率，还要提高盈利水平。

 

总体而言，我们还是聚焦房地产开发，我们认为这个行业还是有发展前景的，还是相当有潜力的。

 

观点地产新媒体：五矿地产此前也和平安不动产、招商局置地等进行合作，您如何看待房企抱团发展？ 

 

何剑波：抱团是一个大趋势。

 

当然，我们这个合作不是为了合作而合作，很多时候，合作的主要原因是为了控制地价。

 

几家都在争这一块地，都想拿，不合作的话这个地价可能会高出百分之十几，没有必要。不仅是我们，现在很多大开发商合作得也很普遍。

 

合作的盈利根据股比，投多少钱就拿多少钱，一样的，关键是合作的开发商要有信誉、能力，各方面要能够了解，合作起来要比较顺畅，这是很重要的。

 

合作方面的比例，我们没有定，但是我觉得可能这两年的合作会多一点。过去的话，合作可能占三分之一、四分之一，这两年因为拿的几块地比较大，总价比较高，所以几家一起合作了。

 

观点地产新媒体：听说您成立了一个80班，为什么想做这个80班？ 

 

何剑波：80班我们已经做了三年了，从2016年开始的，主要是为了培养年轻干部、业务骨干。

 

我们一直在努力，对公司的发展也很有信心，特别是这些年我们的团队成长得很快，各个部门、各个公司经理人的专业水平提高还是很快的，年轻干部的培养也是很有成效。

 

80班是第二期了，基本上80班出来的都是我们公司各个岗位的核心骨干，而且对公司非常忠诚。我们的团队比较稳定，有一部分从外面招聘来的，但多数还是我们自己培养的。

 

通过80班培训，一是提高业务水平，二是提高综合素质，增强凝聚力，然后打造一个好的企业文化，这个是很重要的。